甘肃农地和国有土地同权同价

40岁的冷文杰过去为贷二三十万元钱四处找保人而犯难,最近却从中国邮政储蓄银行一次抵押贷款800万元。这得益于农村集体经营性建设用地入市改革试点,农村集体经营性建设用地不仅可以和国有建设用地一样入市交易,也同样可以抵押贷款。

冷文杰是甘肃省定西市陇西县首阳镇的一名中药材收购商。自1997年撂下锄头、白手起家起,他一面从当地农民手中收购党参、黄芪等道地中药材,一面从全国多家药厂接手订单供货。每年,一到收购药材旺季,农民的货款要付,而药厂的货款一时还拿不到,他总要为二三十万元到上百万元的周转资金缺口而发愁不已。要想贷款不难,就得有厂房、楼房等担保物,而盖厂房、楼房的前提是得有一块有土地使用权证的建设用地。多年来,这个“死结”让冷文杰感到,生意再往大做,简直就是奢望。

去年2月27日,全国人大常委会决定授权在33个试点县(市、区),暂时调整实施《土地管理法》《城市房地产管理法》关于农村集体经营性建设用地入市、土地征收、宅基地管理的相关规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,与国有建设用地同等入市、同权同价。冷文杰的家乡陇西县,承担了农村集体经营性建设用地入市的改革试点任务。冷文杰成了首个吃螃蟹的人。

去年11月27日,陇西县敲响西北地区农村集体经营性建设用地使用权入市的第一槌。眼光敏锐的冷文杰踏进县里刚刚揭牌的集体建设用地交易市场,以协议出让的方式取得首阳镇上一块0.6亩的临街商业用地使用权,成为西北地区第一批通过协议出让获得农村集体建设用地使用权的人。最初,他的想法只是盖一栋四层楼,没想到一本土地使用权证竟意外地帮他破解了贷款难。5月23日,他将信将疑地到中国邮储银行甘肃分行陇西支行抵押贷款,结果得到工作人员的热情接待。“和地打了半辈子交道,还没见过比这0.6亩地更硬气的。”冷文杰说,拿到这笔贷款,他今年准备大干一场。

像冷文杰这样,随着农村集体性建设用地入市改革试点逐渐深入,陇西县市场各方反应积极。受访的农村集体、群众和土地受让者都反映从中受益。

城乡建设用地可望同权同价,农村沉睡资产进一步“唤醒”。去年底,陇西县以拍卖方式出让巩昌镇一块不到4亩的集体建设用地,起拍价120多万元,最初大家预计的成交价是180万元左右,没想到落槌时达到214万元。陇西县国土资源局局长陈忠荣说,2015年底至今,当地两次入市交易22宗46.92亩集体建设用地,与相近地段国有建设用地基本同价。

集体经济有望壮大,群众权益得到保障。去年底,首阳镇南门村通过协议出让方式出让了5宗临街商业用地,在缴纳税费后,大部分出让价款主要充作集体公益金,用于全村公共事业、改善基础设施。当地制定的试点方案显示,集体经营性建设用地是否入市,村里须研究,群众须知情,须三分之二以上的村民代表同意。今后,入市决定、结果和收益分配方案都需公示。

市场连锁反应积极。陇西现有农村集体经营性建设用地5195亩,总量不多,分布零散。46.92亩的交易量就更少了。然而,市场各方看好的是改革释放出的打破城乡二元、集体建设用地与国有建设用地土地同权同价等强烈信号。以中国邮储银行甘肃省分行陇西县支行为例,上半年,这家金融机构新增贷款同比增长明显,而冷文杰获得的800万元抵押贷款,占新增贷款的近一半。

“这只是一笔贷款,随着改革深入,星星之火可以燎原。”邮储银行陇西县支行行长祁军分析,过去由于农民和农村小微企业缺乏担保,银行不敢贷。而农地入市改革试点推行后,对农村集体建设用地市值的市场预期大幅提高。同时,土地使用权人也有了“硬担保”。

银监会、国土资源部日前出台《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》,这又是一个利好消息。陇西县副县长王文雁说,当地所有银行都开始集体经营性建设用地抵押融资业务,抵押融资比例与国有土地同等。

目前,陇西县农村集体经营性建设用地改革步入深水区,就农地入市收益分配、农村集体所有权结构等难题攻坚。陇西县委副书记汤晓春说,改革的底线是土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。每当改革遇到难题,县里就先拿这“三把尺子”量一量。

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